Genau Ihre
Baufinanzierung
Ein schönes Zuhause gehört für die meisten Menschen neben Gesundheit und Familie zu den wichtigsten Lebenszielen. Über 75 Prozent der Mieter wünschen sich ein Eigenheim, und mehr als 90 Prozent der Hauseigentümer sind mit ihrer Entscheidung rundum zufrieden.
Wir sind Ihre Experten für die Immobilienfinanzierung. Gemeinsam besprechen wir Ihre Wünsche, Ihre aktuelle Lebenssituation und Ihre finanziellen Möglichkeiten. Auf dieser Basis erstellen wir ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept für Sie. Mit Zugriff auf die Angebote von über 600 Darlehensgebern übernehmen wir den umfassenden Angebotsvergleich und finden die beste Lösung für Ihren Traum vom Eigenheim.
Ich will eine Baufinanzierung.
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Was ist Baufinanzierung?
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten, und wie finanziere ich das am besten?
Wenn Sie sich auf die Suche nach Ihrem neuen Zuhause machen, kommen sicher auch Ihnen diese Fragen in den Sinn. Gemeinsam mit Ihnen finden wir die Baufinanzierung, die optimal zu Ihren Bedürfnissen passt.
Kurz erklärt: Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder zum Kauf einer Bestandsimmobilie. Dabei bedeutet „Immobilienfinanzierung“ im Wesentlichen dasselbe wie „Baufinanzierung.“ Unabhängig davon, ob Sie eine Neubau- oder Kaufabsicht haben, wird Ihr Bankberater meist von Baufinanzierung sprechen.
Baufinanzierung klingt kompliziert? Das muss sie nicht sein! Wir bei clever Baufinanz begleiten Sie auf Ihrem Weg zu Ihrem Eigenheim – verständlich, individuell und persönlich.
Sie möchten wissen, welches Budget Sie für Ihre Traumimmobilie einplanen können? In unserem Finanz-Consulting-Nord Ratgeber erfahren Sie, wie Sie eine Haushaltsaufstellung erstellen und was dabei besonders zu beachten ist.
Sie haben bereits eine Immobilie ins Auge gefasst oder planen ein Bauvorhaben und möchten die beste Finanzierungsoption finden? Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie Ihre Finanzierung unkompliziert berechnen und profitieren von den besten Zinsen aus über 600 Angeboten.
Wünschen Sie eine unverbindliche, persönliche Beratung zur optimalen Baufinanzierung für Ihre Bedürfnisse?
Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie gerne kostenfrei und finden für Sie das passende Angebot.
Warum brauche ich eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung schließt die Lücke zwischen Ihrem vorhandenen Eigenkapital und den gesamten Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie, inklusive Nebenkosten. Eine passende Baufinanzierung richtet sich dabei ganz nach Ihren Bedürfnissen in Bezug auf Laufzeit, Tilgungsrate und Zinssatz. Erfahren Sie mit uns, worauf es ankommt. Mit dem Fachwissen unserer Experten von Finanz-Consulting-Nord fällt es Ihnen zudem leichter, unseren Baufinanzierungsrechner optimal zu nutzen oder in einem Beratungsgespräch gezielte Fragen zu stellen.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung setzt sich in der Regel aus Ihrem verfügbaren Eigenkapital und Fremdkapital in Form eines Darlehens zusammen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto vorteilhafter sind die Konditionen für das Hypothekendarlehen. Ein höherer Eigenkapitalanteil führt oft zu besseren Bedingungen bei der Aufnahme des Fremdkapitals.
Das Hypothekendarlehen wird zweckgebunden von einer Bank, Versicherung oder Bausparkasse bereitgestellt, um die Kosten für den Kauf oder Bau eines Hauses zu finanzieren.
Bei den Themen Eigenkapital, Darlehenshöhe und Finanzierungskonditionen gibt es vieles zu berücksichtigen. Der erste Schritt ist, sich einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu verschaffen. Wir unterstützen Sie gerne dabei und ermitteln gemeinsam mit Ihnen, welche Immobilie Sie sich leisten können. Vereinbaren Sie noch heute einen Beratungstermin mit unseren Finanzexperten, nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner oder erfahren Sie, wie Sie Ihren Finanzstatus ermitteln können.
Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?
Die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, lautet: Wie viel bin ich bereit und in der Lage, maximal für eine Immobilie oder den Bau eines Hauses auszugeben?
Die Antwort auf diese Frage hängt von zwei Faktoren ab:
- Welche Gesamtausgaben für die Immobilie oder das Bauprojekt (Kaufpreis oder Baupreis) kommen auf mich zu?
- Zu welchen Konditionen erhalte ich das Hypothekendarlehen, insbesondere welchen Zinssatz?
Gesamtausgaben für die Immobilie oder das Bauprojekt
Die Gesamtkosten Ihrer Immobilie umfassen weit mehr als nur den Kauf- oder Baupreis. Besonders diese drei Kostenpunkte sollten Sie zusätzlich beim Immobilienkauf berücksichtigen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten und Grundbuchgebühren
- Gegebenenfalls Maklerprovision
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist bundeslandspezifisch und beträgt aktuell (Stand Mai 2022) zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dieser Wert ist auch in unserem Finanzierungsrechner von Finanz-Consulting-Nord hinterlegt – testen Sie ihn gerne aus.
In Deutschland ist eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags notwendig, um die Rechtmäßigkeit eines Immobilienkaufs zu sichern. Ein privater Vertrag allein reicht nicht aus, daher fallen zwingend Notarkosten an. Diese umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Grundbucheintragung der Grundschuld, die zur Absicherung des Kredits dient, falls Zahlungen ausbleiben. Die Notarkosten inklusive Grundbuchgebühren betragen in der Regel etwa 2 % des Kaufpreises, abhängig von den durchgeführten Eintragungsschritten.
Wird die Immobilie über einen Makler erworben, zählt auch dessen Provision zu den Gesamtkosten. Diese Provision ist pro Bundesland unterschiedlich geregelt, wobei Käufer und Verkäufer sie meist teilen. Als Käufer können Sie mit rund 2 % des Kaufpreises plus 19 % Umsatzsteuer rechnen. Unser Finanzierungsrechner berücksichtigt den jeweils gültigen Satz – probieren Sie ihn aus.
Für Bauvorhaben sind zusätzlich zu den genannten Kosten noch weitere Positionen zu berücksichtigen:
- Kosten für den Hausbau selbst
- Grundstückskosten inkl. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und evtl. Maklerprovision
- Vermessung, Baugenehmigung, Gutachter, Architektenhonorar, Erschließungskosten sowie Abbruch-, Baumfäll- und Aushubarbeiten
- Gegebenenfalls spezielle Versicherungen wie Bauherren-Haftpflichtversicherung, Feuer-Rohbauversicherung oder Diebstahlversicherung für die Baustelle
Bei einem Bauprojekt sollten Sie mit Nebenkosten von etwa 15 % bis 20 % kalkulieren, um den Finanzierungsbedarf realistisch abzuschätzen.
Verschaffen Sie sich daher frühzeitig einen umfassenden Überblick über die anfallenden Kosten. Nur so können Sie den tatsächlichen Finanzierungsbedarf zuverlässig ermitteln.
Unser Team von Finanz-Consulting-Nord unterstützt Sie dabei gerne mit einer persönlichen Beratung.
Zinssatz
Um Ihr ideales Hypothekendarlehen zu finden, sollten Sie verschiedene Stellschrauben Ihres Kreditvertrags auf Ihre Bedürfnisse anpassen. Wesentliche Faktoren sind hierbei:
- Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten
- Höhe der monatlichen Tilgungsrate
- Gewünschte Dauer der Zinsbindung
Je höher der Anteil an Eigenkapital, den Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto geringer ist die Darlehenssumme, die Sie benötigen. Eine kleinere Darlehenssumme erleichtert die Rückzahlung und kann Ihnen bessere Konditionen bieten, da Banken erwarten, dass ein Teil des Finanzierungsbedarfs durch eigene Rücklagen abgedeckt wird. Wir von Finanz-Consulting-Nord empfehlen, mindestens 20 % der Investitionssumme (einschließlich Nebenkosten) als Eigenkapital bereitzustellen. Eine detaillierte Vermögensaufstellung ist hier hilfreich: Welche Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge oder Immobilienbesitz können Sie in die Finanzierung einbringen?
Ein Hypothekendarlehen ohne Eigenkapital ist selten und setzt in der Regel ein nachweisbar sicheres und hohes Einkommen voraus. Sie möchten mehr über Eigenkapital und Finanzierungsmöglichkeiten wissen? Unsere Experten von Finanz-Consulting-Nord beraten Sie dazu gerne.
Die Tilgungsrate bezeichnet den monatlichen Betrag, den Sie zur Rückzahlung des Darlehens leisten. Je höher die Tilgungsrate, desto schneller zahlen Sie das Darlehen zurück und umso weniger Zinsen fallen insgesamt an. Dennoch sollten Sie eine Tilgungsrate wählen, die Ihnen langfristig möglich ist, auch unter Berücksichtigung möglicher Veränderungen in Ihrer persönlichen Lebenssituation. Wir unterstützen Sie gerne bei der Planung Ihrer idealen Tilgungsrate.
Mit der Zinsbindung legen Sie fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Häufig angebotene Zeiträume sind 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Eine längere Zinsbindung bedeutet eine höhere Stabilität gegen Zinsschwankungen, aber auch einen höheren Zinssatz, da die Bank über einen längeren Zeitraum auf das geliehene Kapital verzichtet. Eine lange Zinsbindung kann vorteilhaft sein, wenn die Marktzinsen während der Laufzeit steigen – so sichern Sie sich niedrige Zinsen für den gesamten Bindungszeitraum. Gerne beraten wir Sie auch zur optimalen Zinsbindungsfrist.
Die Faktoren Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung wirken sich direkt auf den Sollzins des Darlehens aus, der als Preis der Baufinanzierung betrachtet werden kann.
Hierbei unterscheidet man zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins. Der Sollzins ist der prozentuale Preis des Darlehensbetrags, während der effektive Jahreszins alle zusätzlichen Kosten wie Bearbeitungsgebühren einbezieht und die tatsächliche jährliche Belastung widerspiegelt. Diese beiden Zinssätze helfen Ihnen, Kreditangebote verschiedener Anbieter zu vergleichen.
Möchten Sie wissen, welche Immobilie Sie sich leisten können? Die Formel lautet:
Kaufpreis oder Baukosten = Eigenkapital + Darlehensbetrag – Nebenkosten
In unserem Baufinanzierungsrechner können Sie diese Faktoren selbst durchspielen, um die ideale Finanzierung für sich zu ermitteln. Wir vergleichen für Sie über 600 Bankangebote und senden Ihnen innerhalb von zwölf Stunden eine unverbindliche Empfehlung. Vereinbaren Sie jetzt ein persönliches Beratungsgespräch mit Finanz-Consulting-Nord.
Anschließend zeigen wir Ihnen, wie Sie den passenden Darlehensbetrag für Ihr Vorhaben ermitteln.
Welches Darlehen ist das richtige für mich?
Um das passende Darlehen für Ihre Baufinanzierung auszuwählen, sollten Sie zunächst Ihren genauen Darlehensbetrag ermitteln. Dieser Betrag entspricht dem Finanzierungsbedarf, den Sie zur Deckung Ihrer Bau- oder Kaufkosten benötigen.
Finanzierungsbedarf und Darlehensbetrag
Berechnen Sie zunächst die gesamten Kosten für den Hauskauf oder Bau und ziehen Sie dann das Eigenkapital ab, das Sie beisteuern können. Was Sie dabei berücksichtigen sollten, haben wir oben im Abschnitt Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? dargestellt. Die verbleibende Summe ergibt den Darlehensbetrag, den Sie finanzieren.
Der Finanzierungsbedarf entspricht also dem Darlehensbetrag, den Sie von der Bank oder einem Finanzdienstleister erhalten und der Ihnen für Ihr Vorhaben zur Verfügung steht. Die Höhe des Darlehensbetrags hängt stark davon ab, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Gleichzeitig beeinflusst die Höhe der monatlich möglichen Raten die Rückzahlungsmodalitäten. Denn der Darlehensbetrag wird in festen monatlichen Raten über eine vereinbarte Laufzeit zurückgezahlt und bildet die Basis für die Zinsberechnung und die monatliche Rate (bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil).
Ein einfaches Rechenbeispiel, das Sie auch in unserem Baufinanzierungsrechner nachvollziehen können:
Sie möchten eine Bestandsimmobilie im Wert von 700.000 € kaufen, wobei die Nebenkosten etwa 12 % oder 84.000 € betragen. Somit ergibt sich eine Gesamtsumme von 784.000 €. Bei einer Eigenkapitalquote von 20 % wäre ein Eigenanteil von 156.800 € empfehlenswert.
Grundsätzlich gilt: Eine Finanzierung ist auch mit weniger Eigenkapital möglich. Idealerweise sollten Sie jedoch mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln decken können, um eine solide Basis für die Finanzierung zu schaffen.
Sobald Sie Ihren Finanzierungsbedarf ermittelt haben, stellt sich die nächste wichtige Frage: Welches Darlehen passt am besten zu meinen Anforderungen? Die Wahl des Darlehens hängt dabei von mehreren Faktoren ab, vor allem von folgenden: (1.) Wie hoch darf die monatliche Rate maximal sein? (2.) Welcher maximale Zinssatz ist akzeptabel und soll der Zinssatz fest oder variabel sein? und (3.) Möchten Sie die gesamte Darlehenssumme innerhalb der Zinsbindung tilgen oder planen Sie mit einer Restschuld.
Für Hypothekendarlehen stehen in der Regel drei gängige Optionen zur Verfügung: das Annuitätendarlehen, das Volltilgerdarlehen und das variable Darlehen. Nachfolgend stellen wir Ihnen alle drei Darlehensarten kurz vor.
Tilgungsrate, Zinssatz und Restschuld
Die verschiedenen Darlehensformen für Ihre Baufinanzierung unterscheiden sich vor allem in den Bereichen Tilgungsrate, Zinssatz und Restschuld. Die Tilgungsrate ist der Betrag, den Sie monatlich zur Rückzahlung des Hypothekendarlehens aufwenden. Der Zinssatz ist der jährliche Preis in Prozent des Darlehensbetrages. Die Restschuld bezeichnet den verbleibenden Darlehensbetrag, nachdem eine bestimmte Anzahl von Tilgungsjahren verstrichen ist – häufig zum Ende der Zinsbindungsfrist. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ und auf unserer Webseite zur Baufinanzierung.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Finanzierungsform bei Bauvorhaben. Es zeichnet sich dadurch aus, dass die monatliche Rate während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Diese monatliche Zahlung, auch Annuität genannt, besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, die sich im Verhältnis zueinander im Laufe der Zeit verschieben. Anfangs ist der Zinsanteil am höchsten und nimmt sukzessive ab, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Der Zinssatz bleibt dabei über die gesamte Darlehenslaufzeit fix und orientiert sich an der vereinbarten Zinsbindungsdauer.
Der Tilgungssatz, der Teil der Annuität, der zur Rückzahlung des Darlehens beiträgt, kann individuell festgelegt werden. Clever Baufinanz empfiehlt einen Tilgungssatz von mindestens 1 % der Darlehenssumme. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer schnelleren Rückzahlung. Bei der Wahl des Tilgungssatzes sollten Sie sicherstellen, dass dieser auch bei möglichen Änderungen in Ihrer Lebenssituation noch tragbar ist. Unsere Berater stehen Ihnen hierfür gerne zur Seite.
Annuitätendarlehen bieten in der Regel auch die Möglichkeit einer Sondertilgung. Diese Option erlaubt Ihnen, zusätzlich zu den regulären Monatsraten außerplanmäßige Zahlungen zu leisten und somit den Kredit schneller abzuzahlen.
Der Zinsanteil hängt von mehreren Faktoren ab, wie etwa dem Sollzins, der Darlehenslaufzeit und der Höhe der Darlehenssumme. Um sich vor künftigen Zinssteigerungen zu schützen, kann eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden – meist zehn, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung bringt meist einen höheren Sollzins, bietet Ihnen jedoch Planungssicherheit.
Die monatliche Annuität, also die Summe aus Zins- und Tilgungsanteil, sollte laut clever Baufinanz idealerweise maximal 40 % Ihres gesicherten Monatseinkommens betragen.
Ein Annuitätendarlehen bietet gute Planbarkeit, da Sie die Höhe der monatlichen Belastung von Anfang an kennen. Am Ende der Laufzeit – nach Ablauf der Zinsbindung – bleibt üblicherweise eine Restschuld. Diese Restschuld können Sie entweder mit einer Einmalzahlung begleichen oder durch eine Anschlussfinanzierung weiter tilgen. Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.
Volltilgerdarlehen
Wenn Sie eine Restschuld, wie sie beim Annuitätendarlehen oft verbleibt, vermeiden möchten, könnten Sie sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. Hierbei wird die Laufzeit des Kreditvertrags so festgelegt, dass die Darlehenssumme mit der vereinbarten Zins- und Tilgungsrate vollständig abbezahlt ist. Ähnlich wie beim Annuitätendarlehen zahlen Sie auch beim Volltilgerdarlehen eine gleichbleibende Monatsrate, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, und der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Da am Ende der Zinsbindung keine Restschuld verbleibt, entfällt die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung.
Es ist wichtig zu wissen, dass die Höhe des Tilgungsanteils bei einem Volltilgerdarlehen von der gewählten Laufzeit abhängt: Je schneller Sie das Darlehen tilgen möchten, desto höher fällt die monatliche Tilgung aus, was eine größere finanzielle Belastung bedeuten kann. Für die Vergabe eines Volltilgerdarlehens verlangen Kreditinstitute in der Regel eine gute Bonität und ein hohes Einkommen. Unsere Finanzierungsexperten unterstützen Sie gerne bei der Prüfung, ob ein Volltilgerdarlehen zu Ihrer finanziellen Situation passt. Vereinbaren Sie hierfür einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin.
Variables Darlehen
Im Gegensatz zum Annuitäten- und Volltilgerdarlehen, bei denen der Sollzins während der Zinsbindungsfrist festgelegt ist, haben Sie bei einer flexiblen Baufinanzierung mit variablen Zinsen die Möglichkeit, den Zinssatz an den aktuellen Marktzinssatz anzupassen. Bei einem variablen Darlehen wird der Sollzinssatz in vereinbarten Intervallen an die Marktentwicklung angepasst. Steigt der Marktzins, erhöht sich auch Ihr Sollzins im nächsten Intervall; fällt der Marktzins, sinkt ebenfalls Ihr Sollzins.
Ein variables Darlehen kann besonders vorteilhaft sein, wenn Sie mit langfristig sinkenden Zinsen rechnen. Allerdings kann sich Ihre monatliche Zinsbelastung mit jeder Anpassung erhöhen, wenn der Marktzins steigt. Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie gerne, ob ein variables Darlehen mit anpassbarem Sollzins zu Ihrer finanziellen Situation passt. Vereinbaren Sie noch heute einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin.
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